Masahiro Kusunoki

今回はinitial direct costをlesseeの立場から見ていきます（なお、lessorの立場からもinitial direct costは発生しますが、今回は割愛します）。Initial direct costに関してASC 842は以下のように定義しています。Incremental costs of a lease that would not have been incurred if the lease had not been obtained (842-20-20). 訳すと「リース契約に至らなかったとしたら発生しなかったような追加的な費用」でしょうか。今ひとつわかりにくいのですが、ASC 842 は以下のような例を挙げています。 該当するものは（ASC 842-10-30-9）： a.（不動産ブローカー等への）コミッション b.  既存のテナントに対する立ち退き料の支払い 一方、該当しないものは（ASC 842-10-30-10を簡略化） a.一般的な間接費 b.  Lessorが行う宣伝、lesseeの募集にかかる費用等（これはlessorからの視点です。） c. リース契約に至る前にの活動（例：税務や法務のアドバイスを得る、リースの条件の交渉をする等）に関する費用 上記の例を見るとlesseeから見たinitial direct costは、「リース契約が締結されて初めて発生するlessor以外の外部の者に対する費用」と考えるとわかりやすいのではないかと個人的には考えています。 Initial direct cost とROU asset、lease liability ASC 842は、lesseeはinitial direct costをROU asset算出にあたって加算するよう規定しています（ASC 842-20-30-5）。今まで、第二回、第三回でROU asset=discountされたlease liabilityとして説明してきましたが、実はASC 842では、ROU assetは以下の3つから構成されるとしています。 a. Discountされたlease liability b.  リースの開始前又はリース開始時までにlessorに支払ったLease Paymentから受け取ったlease incentiveを控除したもの c.  Initial direct cost 上記のb.を見ると何か見覚えのあるフレーズです。これは、第五回で説明したlease paymentの内容とかぶっています。単純に考えると第五回で説明したLease Paymentをdiscountしたものがlease liabilityになりそうです。それにまた上記b. で支払ったLease Payment（マイナスlease incentive）をROU assetの計算に加算しては二重計上になるように見えます。 この点、実はlease liabilityについてASC 842-20-30-1は以下のような規定を置いています。 Lesseeはリース開始日（commencement date）にlease liabilityとROU assetを測定しなければならないとして、lease liabilityは未だ支払われていないLease Paymentをdiscount rateで割引いた現在価値である（the lease liability at the present value of the lease payments not yet…

今回は、lesseeの視点からリースの契約に含まれる非リース要素（nonlease component）を見ていきます。いままで、リース契約は、物の貸借をするだけの契約という前提で議論をしてきました。実はリース契約に物を貸借する権利義務を定めた要素以外に、貸借物に関する保守管理、不動産の共用部分の管理維持、税金の負担などの事項がlessorとlesseeの間で取り決められていることが多くあります。新リース会計では、これらの事項をlease component（リース要素）、nonlease component　(非リース要素)、 noncomponent（非要素）と区別して扱っています。Lease componentだけを含む「リース契約」と混乱を避けるため複数のcomponent 、noncomponentを含む契約をリースの取決（arrangement）として説明していきます。 リースの取決の要素 Lease component （リース要素） リースに関する取決のうちリース対象資産を利用する権利を付与する部分です。 Nonlease component （非リース要素） リースに関する取決のうち、リース資産を利用する権利とは直接関係ない、何らかの財やサービスを移転する部分です。これは、上述した不動産賃借の場合のCAM（Common Area Maintenance）費用負担の取決などです。 Noncomponent（非要素） リースに関する取決のうち何らの財もサービスも移転しない部分です。ASC 842は以下のようなものがnoncomponentにあたるとしています。   契約を設定したり、リースを開始したりするための管理的費用でlesseeに対して財もサービスも移転しないもの（Administrative tasks to set up a contract or initiate the lease that do not transfer a good or service to the lessee）これは、主にlessorから見たコストです。   Lessorのコストの償還又は支払い（Reimbursement or payment of the lessor’s costs.）これは、lesseeから見たコストで、lessorが資産の所有者として負う費用負担を、lesseeがlessorに償還したり、第三者(税務当局等)に直接支払うような負担をいいます。このような負担は、lesseeには何らの財もサービスも移転しないものです。 複数のlease componentの分離 実際にリースに関する取決を分析するときには、上記のlease component（リース要素）、nonlease component　(非リース要素)、 noncomponent（非要素）を判断することになりますが、lease component関しては、以下の基準で複数のlease component（リース要素）がないかも判断する必要があります（ASC 842-10-15-28）。   Lesseeがそのリース資産から単独で、又はリース資産とlesseeが容易に調達可能な手段（resources）と合わせてリース資産の利用から利益を得ることができる。  リース資産の利用がが、その他のリース資産の利用と高度に相互依存的でなくまた相互に統合されていない。 具体的な上記のような検討が必要な例としては、建物と家具を一緒に借りた場合、工事機器として、クレーンとトラックを一度に借りたような場合が想定されます。 なお、上記の規定にかかわらず（上記の条件(1)、(2)を満たしていなくても）、土地がリース対象資産となっている場合は、土地の部分はそれが重要でない場合（insignificantな場合）を除き、建物等のリースとは別のlease component（リース要素）ととして扱うようにとあるので（ASC 842-10-15-28）、注意が必要です。これは、土地が非償却資産であり別の扱いが必要であるためと説明されています。 各componentに対する取引価格の配分 ASC842では、lesseeは各lease component（リース要素）とnonlease component　(非リース要素)に取引対価（consideration）を按分するように規定しています（ASC 842-10-15-33）。なお、この取引対価には、変動支払額は入らないことに留意が必要です（ASC 842-10-15-35）。 具体的には、ここのlease component（リース要素）とnonlease component　(非リース要素)のstandalone price（単独取引価格）で取引対価（consideration）を按分するとしています。このstandalone priceはobservable（観測可能）なものを利用し、observableなものが容易に入手可能でない場合は、standalone priceをestimateするとしています。なお、ある要素のstandalone priceの変動性が高かったり、不確定であるときは、residual estimation approachが許容されるとあります。これは、他の要素のstandalone priceが観測できる、又は見積もることができる場合、残額を変動性が高い又は不確定な要素のstandalone priceとするapproachです。 なお、noncomponentに関する固定支払いは、各componentに按分され、noncomponentにはconsiderationは配賦されないこととなります。 以下が簡単な例です。 【例1】リースの取決には以下のようにリース期間全体の支払いが固定額で取り決められているとします。 Building lease $1,600,000 Property tax $150,000 CAM $150,000 Standalone PriceはBuilding lease $1,800,000…

今回は、lesseeの視点からリースに関して支払われる金額の扱いを見ていきます。今までの説明では、月々の使用料支払額だけを対象に資産化等を議論してきましたが、リースに関する支払いは、他にもいろいろ発生します。ASC 842においてそれらがどのような扱いになっているか判断して、Lease Paymentの金額を確定していきます。 Lease Payment このLease PaymentはASC 842では、重要な概念でLease Paymentの現在価値でリースの区分（finance lease or operating lease）を判断したり（第一回参照）、lease liabilitiesやROU assetとして資産化される金額の算出基礎になります。Lease Paymentの構成については続いて解説しますが、一言で言うとリース資産の利用権のためにlesseeがlessorに対して行う支払い（Lease payments are the payments made by the lessee to the lessor for the right to use the underlying asset）といえます。 なお、前基準のASC 840では、リースの区分を判断する基準の一つとして、minimum lease paymentsがリース資産のfair valueの90％以上というものがありました（ASC 840-10-25-1 (d)）。新基準でも第一回で同じような判断基準があると触れましたが（ASC 842-20-25-2 (d)）、この条文ではminimum lease paymentsという言葉は使われておらず、単に上述のLease Paymentになっている点、用語に注意が必要です。 Lease Paymentの構成要素として新リース基準ASC 842-10-30-5は以下のようなものを挙げています。 1．Fixed payment (842-10-30-5 (a)) これは、単純化すると契約で確定している使用料になります。月$xxxの賃料といったものです。 2．Lease incentive (842-10-30-5 (a)) 不動産の賃貸等でよく見かけるlandlordがtenant improvementの費用を負担するような例です。これは謂わばネガティブな支払いで、lessorからもらった、若しくはlessorに負担してもらった金額は、Lease Paymentから減額します。 3.  Variable lease payment (842-10-30-5 (b)) 1．の確定した金額（fixed payment）以外に、変動する支払額がリース契約で決められることがあります。ASC 842では、時の経過以外の要因でリース開始時以降に変動する（changes in facts or circumstances occurring after the commencement date, other than the passage of time）支払額と定義しています。扱いは以下の2つに分かれます。 ・指数や相場（例：Consumer Price Index やmarket interest rate）に基づくものは、リース開始時の当該指標や相場をもちいて算出した金額をLease Paymentに含めます。例えば、家賃が毎年物価指数に基づいて変動するような場合です。 ・上記以外の変動支払額は、Lease Paymentには含めません。 よって、よく小売業の店舗賃借などである固定家賃＋売上のxx%といった形での変動支払額については、変動部分は、Lease Paymentには含めません。 4．Purchase option (842-10-30-5…